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谈谈地级市购物中心

付艳 ‖壹报通 添加时间:2013/7/4 16:51:00 点击:3885
    一、二线城市群雄争霸,市场饱和,调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线,政本位背景下,政府推动的大规模商业地产开发热潮,把大小开发商一网打尽。城镇化、核心城市的白热化竞争,也让越来越多的开发企业走上"农村包围城市"的道路。

    截止2013年,商业地产标杆万达,在三四线城市有16个城市综合体在建,世茂有10个商业项目布局在三四线城市,宝龙更是以三四线城市为开发战略主战场。据国内相关研究机构推算,整个三线以下(含三线)市场,百货容量约4千亿元。且在2011年到2013年这三年间,三四线城市增长了10多倍,与此同时,一二线城市购物中心数量仅增长2.4倍。

    所谓外行看热闹,看似一片商业蓝海的三四线城市,其商业地产却存在同质化井喷、招商困境、消费乏力等困境。

    一般县级市,市区人口10-30万之间的,其在建和规划综合体绝大多数超过几十万平米,早已超过人均1平米的配比。比如万达进入的**市,现有3万以上的购物中心已达3个,体量约15万,包含有超市、百货等业态;在售城市综合体2个,总体量52万平米,规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在3至5年,总投资近200亿,完成30个棚户区改造,首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元,这其中有大量规划的综合体项目。且多数办公还停留在商住楼或底商的情况下,政府指示某些项目修建超高层甲级写字楼,且不问是否有产业支撑。

    “市场规模化和同质化的结果,就是竞争白热化,首先就是招商困境。

    新建的地级市购物中心,一般仿照区域中心城市做法,以超市、影院为主力店进行概念炒作。一般集中商业的体量,除过超市占据的1.2-2万平米,仍有2-4万平米体量需要其他业态填充。再减去常规业态,影院、KTV、美食街、大型中餐、电器分割1--2万平米左右之外,其余1-2万平米的体量,不管是招商,还是自组自营,始终无法绕开百货。因物流配送、管控成本、区域经济不支撑、百货二次招商的时候多数合作品牌不愿进驻,都是招商知名百货所遇到的困境。

    小百货面临漫天要价、压缩租金、难以引进知名品牌、档次低、形象差、竞争力弱,消费者到最后又回到传统商圈的街铺。自营百货,面临缺少专业人才、成熟团队,且在定位、运营、后期管理方面存在重重阻力。更何况很多开发者本身是抱着卖完走人的心态,导致新开业的购物中心经常不能按期开业,开业无人气,租金收取困难,导致恶性循环,从此一蹶不振。

    同质化困境和招商困境,仅是在前期反映出来的难题,来自市场消费者和经营户的难题,更是让好不容易开业的项目陷入另一阶段的困境。

    ”三四线城市经济基础薄弱,居民消费能力有限,对于品牌商品的认知度较低,货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠,认可一般,对国内一二线品牌认知度反而较高。客单价和客流量远不能达到预期。其次,三四线城市所依托的"高端"客群,却存在向上游城市分流的现象,大单消费往往被上级城市吸取。

    再其次,就是经营者受传统理念的限制非常严重。在一线城市,除了高额租金,还有动辄几十甚至近百元的经营管理费,比如某大型购物中心经营管理费81元平米每月,另一个稍低级别的是45元每月每平米,而在地级市,即便收5元以上的物管费,其抗性都可能很大,促销份子钱,进场费等等轮番攻击下,经营户只能退出阵地,回到街铺的黄金口岸,且实得面积大,不用受制于人。这些不能匹配现代购物中
心理念的现状,对开业后的项目再招商,调整业态和商家造成了较大阻力,继而有遇到专业经营管理团队的难题,直到陷入死循环……

    三四线城市的蛋糕是诱人的,但一涌而上的结果,只会一涌而下。商业地产,核心是商业,而非地产。若没有商业方面的核心竞争力,现金流又不充沛,进入商业地产则要慎之又慎,这一条不仅适用于三四线城市,同样适用于那些在一二线城市跃跃欲试的企业。


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