CRIC的王永说，商业地产的开发模式设计四个要素： "融、投、管、赢"
    融：募集资金
    投：通过投资形成物业资产
    管：管理资产，提供增值
    赢：如何实现资本变现，实现盈利
    企业是以盈利为目的的，对于企业而言，最先考虑的应该是"盈"，即企业如何实现资本变现，如何实现盈利？
    当前，国内商业地产的盈利模式主要分为销售和持有经营两大类：

    有这么多种盈利模式，我们在做项目的时候，如何确定呢？
    我觉得，需从开发商、市场环境、项目情况三个方面来考虑：

    首先是开发商：开发商的经济实力、财务结构以及商业运营管理能力直接决定了项目的盈利模式。
我们来看一下面盈利模式简易的优缺点分析：

    采取销售这种盈利模式，对开发商的资金实力、运营能力均不高，适合初次涉及商业地产，资金实力不雄厚的开发商。
    采取持有经营这种盈利模式，对开发商的资金实力、运营能力要求都很高，适合资金实力雄厚，且有良好融资渠道和长短的财务结构的开发商。
    其次是市场情况：目前国内商业地产的退出方式还很单一，证券化还很困难，所以从市场情况来看盈利模式，就只需看租金增长和市场售价溢价两个方面：
 
 

    现在，市场上面对一个商业就说持有、持有、持有~ 为什么呢？因为持有可以实现收益最大化，持有可以把商业做得更好~ 站在开发商的立场，持有做好商业我认同，但是收益最大化我不认同，至少现在我还不认同~、
    为什么呢？可以从以下三个方面来说明：

    一是：国内商业地产的开发阶段。目前，国内商业地产正处于快速起步发展阶段，这个阶段的特征是什么？这个阶段的特征就是规模化，依靠资产的快速周转，带来收益，速度取胜，这阶段最典型的就是万达。如果你在这个阶段资金沉淀在一个项目上，靠租金来获得回报，你或许能做成功这个项目，但是你会错失企业发展的机会，其中的代表是深圳海岸城。

    二是：租金增长不及销售溢价。目前，国内一直处于通货膨胀的时代（当然现在到正利率时代了），租金增长比不上销售溢价，且销售后可继续投资，周转速度加快，如果持有商业没有很好的退出方式，持有带来的收益远远不及销售的（大家可能对以上分析，做出这样的疑惑：按你说销售好，为什么大家都说持有好呢？，那是因为大家都站得长远，在经历了初级规模化阶段过后，就会经理运营管理精耕细作化阶段，那个时候就是靠运营，靠租金来提升物业价值，提高收益，阶段不一样，主要的盈利模式不一样），所以在三四线城市一般要销售，在一二线城市可考虑持有
最后一个就是项目情况:项目条件，会影响产品形态，各个不同的产品形态会有不同的适合的盈利模式。

    上表简易的表达了这个思想，项目情况除了容积率、建筑密度外，还有地块面积、地块环境，这些都会影响产品形态，从而影响盈利模式选取
盈利模式非常重要，在不同的阶段，有不同的盈利模式，并不是一味的销售，也不是一味的持有，也不是为做商业而作商业，得结合大环境开发阶段、企业资金实力、企业战略以及市场情况来判断~