商业地产是一条生产线，定位就是商业地产中起头部分。如果起头起好了，那么后面项目就会顺利很多，不至于走很多弯路，做很多无用功，本文我们就商业地产中的定位作一下分析。

   （一）定地址     

   选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。比如讲江桥万达为什么选在这么偏的新区，规划用地约18.63万㎡，总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约25万㎡。第一，这个区域是未来的大虹桥交通枢纽的核心区域，是大上海的西门户，区域升值能力强。第二，附近规划有大量的居住区，因为都是新盘，居住居民不算很多，但是未来导入的人口将会非常大，后期升值空间比较大，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。      


   （二）定客户

   目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。     
 

   （三）定规模 

   购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53 万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。最大面积也不要超过20 万平方米，超过20 万的，增加的都是无效益或低效益面积。