首先，正确评估物业，确定其本身所含有的价值，这是做二房东成功的一个关键因素。如何判断其应有的价值，要从以下几点考虑，其一，物业价格。年限长与价格越低，风险就越低，利润越大，但对于价格低的物业要有明确的分析，知其所以然，从而判断出是由于业主的信息不对称导致，还是物业持有者对于该物业管理的专业度不够，亦或是租期太短等等；其二，就是地段。地理位置好的商铺，永远不愁租不出去。其三，业主。如果产权人是私人的商铺，尽量不要去拿下做二房东，因为你的成功会引起别人的嫉妒，在一定程度上，会因为私人业主的破坏，而使你受到不必要的损失，只有业主是国营企业时，你的合同才能得到一定的保障，幸好，由于我们国家市场经济实行的比较晚。目前市场上大部分的优质商铺资源都是国营单位的，这也是造成目前二房东市场大盛的主要原因，同时也感叹资源的不公及浪费。

    其次，要想拿到性价比比较高的物业，时机很重要。就像股市6000点时，你进场，再有本事也要亏钱，你要保证你拿到的物业成本足够低，那就要在市场低迷的时候下手，但由于商铺是稀缺性资源，所以也不能笼统地说只能在低迷的时候适合做二房东，我认为只要避开经济循环周期中的经济开始进入衰退这段时间，其它时间段都可以做，其实商业地产的二房东，打个比喻说就是"捡漏"，通过发掘二手商铺的真实价值，经过包装，实现其真正的利润。

    接着，通过对物业的正确评价和调查分析，确定其市场定位。如该物业的目标消费者，这些目标消费者的需求是怎样的？整个物业的定位是怎样的？

    最后，正确的招商也是至关重要的。一般招商分三步走，第一步可以先委托下市场上专业的商铺中介公司，让中介介绍一些优质的品牌客户过来。第二步就是自己招商，你只需要在商铺上拉个横幅，商铺招租、再留个电话，好的商铺，商家一定会主动找上门来；第三步主动去招客户，只要是市场上实力雄厚、品牌好的商业客户，你都可以去联系，只要你认为他们适合你这个商铺，比如从大型业态专业店，国美电器、苏宁电器到肯德基、麦当劳，都可以去找，我告诉你一个数字，市场上知名度高的商业品牌，其中30% 左右店铺，是业主主动找上门成交的。